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2018年上半年 房地产调控政策继续积极抑制非理性需求

2018-11-09 21:37

2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。

中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台。上半年调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年历经数次政策收紧。

2018年上半年 房地产调控政策继续积极抑制非理性需求

政策聚焦扩大“有效供给”,积极出台相关保障政策。5月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划,增加有效供给,提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上;融资层面,住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显,一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确,二是险资也已允许进入长租公寓市场。

大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划,落实“有效供给”。上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重,住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4:4:2的三分结构。同时,开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证(规定租赁住房、共有产权住房用地占比;集体建设用地建租赁住房);二是开发端的转化(北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的,收购转化为共有产权住房);三是存量端的激活(包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等)。

总体来看,与2017年相比,2018年上半年除在需求端进行重点调控外,也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(保证有效供给)共同发力。

我们认为,短期来看,本轮调控周期将拉长,因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势,同时针对调控过程中出现的新问题进行微调;中长期来看,以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时,集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接,推动房地产长效机制的建立。

一线城市降幅明显

政策严控下,重点城市新房成交规模继续缩减。2018年上半年房地产市场调控政策持续深化,长效机制建设稳步推进,金融监管力度加强,在限购限贷、预售限价等严控政策下,重点城市新房市场供需不匹配,有效供应不足造成需求释放受阻,再加上备案延迟等因素影响,新房成交面积持续回落。据初步统计,2018年上半年,50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右,同比下降约10%。

不同级别城市来看,一线城市成交继续回落。据初步统计,一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%,领降各线城市,其中京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳由于去年基数较低,成交同比增长两成左右,但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米,同比下降7%;天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大,成交规模绝对值处于历史相对高位,上半年月均成交面积在32万平方米左右。

价格方面,根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2018年上半年百城价格累计上涨2.62%,较去年同期收窄1.57个百分点。

十大城市二手房成交套数同比下降,价格累计上涨0.21%。据初步统计,2018年1-5月十大城市二手房市场成交套数约42万套,较去年同期下降近一成。其中,杭州成交套数同比下降超四成,领降十大城市;北京、南京成交套数同比下降超两成;苏州二手房市场成交相对活跃,1-5月二手房成交套数同比增长20%以上。价格来看,今年1-5月十大城市二手房价格累计上涨0.21%。

在持续深化的调控政策下,房价趋稳,成交面积持续回落。预计下半年调控政策仍将延续从严趋势,同时深圳出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。下半年一二线热点城市延续上半年趋势,成交稳中有降,价格趋稳;三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调,下半年市场将有所降温,整体来看,量降价稳仍是趋势。

整体供需继续增长

三四线城市推地增幅最大

图:2012-2018年二季度全国300个城市各类用地推出面积同比变化

各类用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增长超三成。2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市同比增长32.9%,增幅最大。

住宅用地成交量同比增长超两成,二线城市同比增幅居首。2018年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米,同比增长29.3%;各类用地成交出让金19075亿元,同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米,同比增长23.5%。各线城市成交面积同比均增长,其中一线城市上半年同比增长6.7%;二线城市同比增长25.3%,增幅居各线城市之首;三四线城市同比增长23.4%。

住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨,溢价率继续下降。2018年上半年,全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米,同比下跌1.8%;溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。其中,住宅用地成交楼面均价3907元/平方米,同比上涨4.4%;溢价率为23.3%,较去年同期下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下,一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。分线来看,上半年一线城市同比下跌22.3%,二线城市楼面均价同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米,同比上涨15.0%,涨幅居首。

从高价地[2]成交来看,上半年全国高价地共成交156宗,二线城市占比提升。2018年上半年,高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗,规划建筑总面积3608万平方米。其中,一线城市高价地共成交21宗,二线城市成交91宗,占比接近60%,较2017年高价地成交占比明显提升。另外,从部分城市高价地成交楼面价来看,部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价,地价偏高,未来项目开发存一定风险。