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新政抑制 东莞公寓今年虽稀缺价格却未必上涨

2020-08-30 21:14

 展望2010年东莞楼市公寓篇

  关键词解释:公寓

  公寓的定义:公寓没有严格的定义,我们通常将单体楼、户型小,每层户数多的住宅当作公寓。公寓标准层的户数比较多,面积以单身公寓、一房为主,还有少部分二房,单身公寓的面积大概30多平方米,一房面积大概40平方米到50平方米,二房60至70平方米。
公寓一般在商业中心区附近,满足都市白领的租赁需求。
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  公寓投资技巧:

  根据规划

  选未成熟社区或地段

  东莞金信联行市场部经理林清平表示,投资公寓一看地段,二看价格。好的地段和好的价格相结合,是可遇不可求的。如中信 风云汇,在第一期推出的时候价格5000元出头,有投资的价值,第二期推出的价格提高了,投资空间就小了。所以,如果能够买到第一期或不是很成熟的社区,升值空间会大一点,但是等待的时间可能会长一点,毕竟东莞城市发展进程慢,短期投资回报不能和深圳、广州相比,这就是为什么东莞公寓以半自住半投资的为多。

  此外,投资公寓最好选择大的品牌开发商,小的开发商往往拿地小、开发时间长,半死不活的很多,甚至有些变更公寓性质的情况。

  还有中介认为,对于还未成熟的地段,要看未来预期。如宜景康源 目前定价5000多元不到6000元每平方米,未来轻轨建成,东城区走旺,现在购买还是划算。有些地段同样的价格,未来回报不一定好,如城市假日 ,目前也是5000多元,未来很难突破这个价格。有没有投资的潜能,要看未来生活条件会不会完善,租赁会不会旺起来。

  2009年东莞楼市在出乎意料中走出了低迷,在利润驱使及政策支撑下,东莞投资购房群体开始崛起,东莞小户公寓亦受到疯抢,2008年的公寓存量在2009年下半年消化掉大部分。在收集2010年公寓潜在新项目以及2009年存量的时候,记者发现,2010年城区潜在新公寓项目仅4个,原有存量公寓也只剩少量。受到“二套房四成首付”等政策影响,投资积极性或被打击,价格未必见涨。

  供应:

  新年城区潜在新项目仅两个

  东莞中原地产提供的数据显示,2010年公寓潜在供应新项目有东城的星河传说 帕萨迪纳 、红和花园商住小区,石龙的腾龙领寓 和万江的润隆大厦,新增公寓面积约15万平方米。

  公寓主要建设在城市商业中心,商业配套完善,租赁需求旺盛,才有其发展空间。按照这个标准来看,2010年城区公寓潜在供应新项目只有星河传说帕萨迪纳、红和花园商住小区两个,总建筑面积仅为12万平方米。据统计,2009年东莞市场公寓存量5831套,建筑面积为337188.9平方米。除去镇区的存量公寓,中心城 区公寓存量仅为1900多套,建筑面积为102818.4平方米。也就是说,假使2010年潜在新增公寓全部推出市场,城区仅有22万平方米的公寓供应。

  其实,2009年新增公寓已经是急剧减少了。东莞合富辉煌相关数据显示,09年东莞新增公寓面积仅约20万平方米,约3480套,同比08年大幅减少53.7%。在三大住宅类型中,公寓为唯一供应减少产品。

  受到2008年经济危机的影响,市场对公寓的前景并不看好。在2009年3、4月份,当市场回暖,楼价普涨的情况下,市民对公寓还是持谨慎态度。当5月份中信风云汇开盘的时候出现需求爆发,开发商和投资者才意识到公寓市场的回暖。5、6月份市场逐渐明朗,投资开始活跃,需求爆发,德方斯 、卡布斯、城市假日、风云汇、第一国际 等销售火爆。经历了下半年的消化,6月到9月份市场中小户型供应偏紧,一些买不到普通住宅的人只能够买公寓,如上东国际 ,满足了部分人的刚性需求,加大消化力度。

  既然2009年公寓需求旺盛,为什么供应跟不上市场的节奏呢?中原地产车德锐认为,2010年开始大家意识到公寓的市场潜力,开发商也没有把握机会,主要是东莞规划报批慢,跟市场相脱节,导致公寓在2010年持续紧张。

  价格:

  购房政策出台或抑制价格上涨

  尽管东莞城区公寓新增稀缺,业内人士认为,受到政策的影响,2010年东莞的公寓市场,价格或平稳上升,不会有大涨的现象。

  公寓的特点,决定了其购买人群以投资客为主。在东莞市场,则呈现半自住半投资的特点。业内人士认为,公寓市场 80%是投资客,回归到刚需、理性、投资平抑的年代,50%到60%是刚性需求,30%到40%是投资需求,2009年主要是自住加出租,自住过渡为主,投资客大约占60%。

  本周一,国家出台的二套房首付提高到四成,这个规定大框架并没有变化,而是在细则上把关,这对于投资市场的打击不可不重视。正太联合总经理黄海涛认为,政策信号越来越强烈,开始的时候力度执行不到位很多人存在侥幸心理,此次出台,起码最近三个月是政策严厉期。

  按照国家的规定,一套价格30万元的公寓,首付从6万元提高到12万元,门槛提高了一倍,这让精打细算的公寓投资者产生了观望。中信风云汇项目负责人表示,目前风云汇购买群体,投资和自住大约各占一半,政策出台,多少会产生一些影响。

  尽管如此,部分开发商还是持乐观的态度。星河传说有关负责人透露,2010年帕萨迪纳酒店公寓将推出1516套,总面积106700平方米。该负责人认为,目前很多国际品牌已经进驻星河城,帕萨迪纳酒店公寓实价过万很正常,而且星河城旁边的御园项目,单是地价每平方米就是7000元,到时建成将带动整个片区的房价。

  中原车德锐认为,目前政策打击投资,但供需决定价格。政策往往是先紧后松,目前市场上的公寓资源是在逐渐减少,开发商完全可以先不卖,慢慢认筹,等需求压力了一段时间、政策宽松了再卖。价格在前期受到政策压抑,或在后期有所上涨。

  合富辉煌市场研究部经理李兴旺则表示,公寓可售量越来越少逐渐成稀缺,当前东莞公寓价格相对较理性,投资价值在逐渐显现。2009年东莞公寓价格走势较平稳,波动较小,高端公寓较少,以普通公寓为主。2010年虽然受到政策影响,但供应毕竟偏紧,价格以平稳为主,稳中有升。

  数据显示,2009年东莞公寓销售均价约6013元/平方米,同比略涨2.6%,上涨幅度相对较小,主要原因为09年在售以普通公寓为主,高端公寓较小。2010年公寓价格或被星河传说等高端公寓拉升,但上升幅度或较平稳。

  投资:

  回报率低于房贷利率

  投资积极性可能不高

  公寓生存依靠城市中心完善的生活商业配套。数据显示,未来两年土地供应比较少,中心区更是越来越稀缺。经过2007、2008年放量以后,中心区可供开发的公寓的地块很少,可能产生公寓的只剩富通环球中心。而且把眼光放在中心区、公寓已经够多了。